Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Действующее законодательство не устанавливает возможности заключения прямых договоров поставки тепловой энергии между ресурсоснабжающей организацией (РСО) и нанимателем жилого помещения.

Обоснование вывода:
Согласно п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ, абз. 3 ст. 678 ГК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. При этом обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя с момента заключения договора социального найма (п. 1 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).
Органы государственной власти и органы местного самоуправления, как собственники жилого фонда, или управомоченные ими лица несут расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (ч. 3 ст. 153 ЖК РФ).
Статьёй 155 ЖК РФ регламентируется внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги в зависимости от статуса лица, пользующегося помещением, выбранного способа управления и вида платы. По смыслу ч.ч. 4, 6 и 6.1 ст. 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги соответствующему исполнителю коммунальных услуг, за исключением случая, предусмотренного ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ.
Исполнителем коммунальных услуг может быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы (в том числе ресурсоснабжающая организация), но только при непосредственном управлении собственниками помещений в многоквартирном доме или при предоставлении коммунальных услуг собственникам жилых домов (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).
В силу прямого указания ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
В соответствии с ч. 1 ст. 163 ЖК РФ порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, устанавливается соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления.
Однако до настоящего времени подобный документ не принят. Вместе с тем согласно позиции ФАС РФ, выраженной в письме от 29.10.2008 N АЦ/28105 "О разъяснении порядка управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации", в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона) (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ).
Поэтому, поскольку порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, не установлен, следует руководствоваться положениями ч. 2 ст. 163 ЖК РФ, которая предусматривает заключение договора управления данным домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса (смотрите также решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Архангельской области от 10 марта 2015 г. N 05-03-1296, решение Управления Федеральной антимонопольной службы по г. Москве от 18 июня 2012 г. N ОЗ/14146(1-2)).
Таким образом, в случае заключения договора управления с управляющей организацией, именно она наделена правом обращения в ресурсоснабжающую организацию для заключения договора ресурсоснабжения (п. 4 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 14 февраля 2012 г. N 124) и становится исполнителем коммунальных услуг для нанимателей жилых помещений.
В рассматриваемой же ситуации управляющая организация не избрана. Отметим, что жилищным законодательством не урегулирован вопрос, кому должны вносить плату за потребленные коммунальные ресурсы наниматели жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, если способ управления многоквартирным домом собственником не избран. Какие-либо официальные разъяснения по данному вопросу отсутствуют. Судебная практика единообразием не отличается (смотрите, например, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2016 N 07АП-2358/16, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2016 N 13АП-21963/2016, определение Верховного Суда РФ от 24.02.2016 N 725-ПЭК15, постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15.06.2016 N Ф02-3082/16 по делу N А78-3984/2015).
Обращаем Ваше внимание, что в том случае, если часть квартир будет передана в собственность третьих лиц и собственниками на общем собрании будет избран непосредственный способ управления МКД, собственники помещений будут вправе заключить договоры ресурсоснабжения напрямую с РСО (ч. 8 ст. 155 ЖК РФ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Рижская Мария

Ответ прошел контроль качества

6 марта 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.