Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность передать здание без оформления акта о передачи, а для целей бухгалтерского учета передача здания должна обязательно сопровождаться составлением акта о приеме-передаче здания (сооружения) по форме N ОС-1а.
Акт о приеме-передаче здания (сооружения) по форме N ОС-1а должен заполняться в момент фактической передачи здания.

Обоснование вывода:
Согласно ст. 130 ГК РФ здание относится к недвижимости.
Продажа недвижимости осуществляется на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец недвижимого имущества обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).
Право собственности на недвижимость по договору купли-продажи переходит к покупателю только после того, как такой договор пройдет государственную регистрацию (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Порядок передачи недвижимости покупателю регулируется п. 1 ст. 556 ГК РФ, согласно которой передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Из смысла данной нормы права следует, что по общему правилу исполнение договора купли-продажи недвижимости состоит из двух юридически значимых действий (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.05.2010 N А74-2294/2009):
- оформить передачу недвижимости от продавца к покупателю в письменной форме - передаточным актом или иным документом о передаче, подписываемого сторонами.
- фактически вручить недвижимость покупателю.
Однако из содержания абзаца второго п. 1 ст. 556 ГК РФ следует, что данная норма права допускает договоренность сторон считать договор исполненным и без составления передаточного акта или иного документа о передаче. Такое право также подтверждается ст. 224 ГК РФ, в соответствии с которой вещь считается врученной с момента, когда она фактически поступила во владение покупателя или указанного им лица. То есть, если стороны укажут в договоре купли-продажи, что недвижимость передается покупателю без оформления передаточного акта или иного передаточного документа, то обязанность покупателя считается исполненной после фактического вручения недвижимости покупателю.
Однако при такой передачи следует учитывать, что передаточный акт (иной документ о передаче) фиксирует момент фактической передачи недвижимости и является доказательством фактической передачи недвижимости.
В рассматриваемой ситуации передача недвижимости осуществляется между двумя юридическими лицами. У продавца недвижимость, до ее продажи, была в составе объектов основных средств (ОС). У покупателя недвижимость будет также учитываться в составе ОС.
Порядок организации бухгалтерского учета ОС определяется Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств (далее - Методические указания), утвержденными приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н.
Согласно п. 81 Методических указаний передача организацией объекта ОС в собственность других лиц оформляется актом приемки-передачи основных средств.
В соответствии с п. 1 ст. 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" для учета информации о движении ОС необходимо применять унифицированные формы первичных документов по учету ОС, утвержденные постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7.
При выбытии ОС продавец и покупатель должны оформить акт о приеме-передаче здания (сооружения) по форме N ОС-1а. Для покупателя акт необходим для включения здания в состав ОС, для продавца оформления выбытия его из состава ОС.
Пунктом 52 Методических указаний установлено, что объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве ОС с выделением на отдельном субсчете к счету учета ОС.
Соответственно, для того чтобы принять здание к бухгалтерскому учету акт о приеме-передаче здания (сооружения) по форме N ОС-1а, необходимо оформить в момент фактической передачи здания.
Покупатель недвижимости, права собственности на которую подлежат государственной регистрации, должен принять его к учету в момент фактического получения независимо от факта государственной регистрации прав собственности.
Аналогичное мнение изложено в письме Минфина России от 22.03.2011 N 07-02-10/20. 

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Журавлев Вячеслав

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Родюшкин Сергей

10 февраля 2012 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.