Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Расторжение договор аренды указанным в вопросе способом ("задним числом") противоречит закону.

Обоснование вывода:
Отношения, связанные с арендой земельных участков, регулируются параграфом 1 "Общие положения об аренде" главы 34 ГК РФ, Земельным кодексом РФ (далее - ЗК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Договор аренды, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, заключается в письменной форме (п. 1 ст. 609, ст. 434 ГК РФ). Следовательно, соглашение сторон договора аренды о расторжении такого договора должно быть заключено в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 161, п. 1 ст. 452 ГК РФ). Также следует учитывать, что, поскольку земельные участки являются недвижимыми вещами (ст. 130 ГК РФ), по общему правилу, установленному ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на них, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, в порядке, установленном специальным законом - Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ). Соответственно, права аренды на земельные участки (ст. 22 ЗК РФ), в том числе прекращение таких прав, также подлежат государственной регистрации в соответствии с указанным Законом (п. 1 ст. 26 ЗК РФ, п. 6 ст. 1 Закона N 218-ФЗ).
Также отметим, что в силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В отличие от правил ГК РФ о договоре аренды здания или сооружения (ст. 655 ГК РФ), ни гражданское, ни земельное законодательство не требуют составлять передаточный акт или иной аналогичный документ при передаче земельного участка арендатору и его возврате арендодателю. Как Вы уточнили, в рассматриваемом случае соответствующего возврата не произошло, документ, подтверждающий возврат (акт о передаче земельного участка), подписан не был. Более того, фактически отношения аренды продолжались: участком арендатор пользовался, за аренду платил. Учитывая вышесказанное, можно сделать вывод о том, что в рассматриваемой ситуации фактического расторжения аренды не было.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Положения п. 2 ст. 425 ГК РФ позволяют сторонам договора установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. Однако названная норма не применима в ситуации расторжения договора: в силу п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Из этого следует, что прекращение правоотношений сторон возможно исключительно на будущее время и не может затрагивать права и обязанности сторон, имевшие место до расторжения договора.
Таким образом, возможность вносить изменения в действующий договор тем способом, который предложен арендодателем в дополнительном соглашении - "задним числом", действующим законодательством не предусмотрена (смотрите аналогичный вывод в постановления АС Восточно-Сибирского округа от 14.01.2016 N Ф02-6625/15, Шестнадцатого ААС от 03.04.2015 N 16АП-417/15, ФАС Поволжского округа от 08.11.2007 N А65-1597/07, Семнадцатого ААС от 22.01.2018 N 17АП-15969/17, Первого ААС от 26.09.2017 N 01АП-6233/17).

Рекомендуем также ознакомиться с материалом:
- Энциклопедия судебной практики. Порядок изменения и расторжения договора (Ст. 452 ГК РФ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Чашина Татьяна

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

6 апреля 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.