Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

1. Под конкурсным производством понимается процедура, применяемая в деле о банкротстве к должнику, признанному банкротом, в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов (ст. 2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", далее - Закон о банкротстве). Согласно п. 2 ст. 124 Закона о банкротстве конкурсное производство вводится на срок до шести месяцев, при этом указанный срок может продлеваться по ходатайству лица, участвующего в деле (но не более чем на шесть месяцев).
В соответствии с п. 1 ст. 129 Закона о банкротстве с даты утверждения конкурсного управляющего последний осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника - унитарного предприятия. Конкурсный управляющий вправе распоряжаться имуществом должника в порядке и на условиях, установленных Законом о банкротстве, и обязан принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника.
Отметим, что в арбитражной практике долгое время отсутствовала единообразная позиция по вопросу правомерности сдачи в аренду конкурсным управляющим имущества должника (смотрите подробнее Вопрос: Имеет ли право конкурсный управляющий в рамках конкурсного производства сдавать в аренду имущество предприятия, находящееся в конкурсной массе? Если да, то каким образом это должно быть оформлено? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2014 г.)). В настоящее время большинство арбитражных судов исходят из того, что Закон о банкротстве не содержит запрета на заключение договоров аренды имущества должника в процедуре конкурсного производства. Более того, передача имущества должника в аренду обеспечивает сохранность имущества должника, не нарушает нормы законодательства о банкротстве и соответствует интересам кредиторов (смотрите, например, постановления Арбитражного суда Московского округа от 12.09.2017 N Ф05-12652/17 по делу N А41-90359/2016, Третьего арбитражного апелляционного суда от 13.09.2017 N 03АП-3740/17, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2017 N 15АП-14652/17). Например, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 09.12.2014 N 19АП-6455/14 отметил, что положения Закона о банкротстве не содержат каких-либо требований или запретов в отношении договоров аренды, а также условий их заключения. Таким образом, полагаем, что сама по себе сдача имущества должника в аренду в период конкурсного производства не противоречит законодательству о банкротстве.
В то же время отметим, что в арбитражной практике широко распространена позиция, согласно которой заключение на стадии конкурсного производства договора аренды со сроком действия, превышающим срок конкурсного производства (один год с учетом возможных продлений), препятствует эффективной реализации имущества должника, поскольку наличие обременения в виде аренды в отношении имущества должника может негативно повлиять на его стоимость и круг потенциальных покупателей, а также на саму возможность реализации данного имущества (смотрите, например, постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.12.2015 N Ф07-2672/15, ФАС Поволжского округа от 20.03.2014 N Ф06-3760/13 по делу N А55-9718/2013, ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.10.2013 N Ф02-4849/13 по делу N А78-9726/2011, АС Центрального округа от 10.12.2014 N Ф10-700/14 по делу N А08-5055/2013, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2017 N 12АП-11050/16). Кроме того, такая сделка может рассматриваться как противоречащая самой цели введения конкурсного производства - соразмерному удовлетворению требований кредиторов (ст. 2 Закона о банкротстве). С учетом того, что в рассматриваемом случае планируется заключение договора аренды недвижимого имущества на весьма длительный срок (30 лет), то, даже несмотря на отсутствие прямого нарушения норм законодательства о банкротстве, велика вероятность того, что данная сделка будет оспорена конкурсными кредиторами.
2. Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53). На основании п. 6 ст. 131 ГК РФ порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ). Отметим, что отношения, связанные с несостоятельностью (банкротством), положениями Закона N 218-ФЗ не регулируются.
Посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества регистрируется аренда как обременение (ч. 1 ст. 51, ч. 6 ст. 1 Закона N 218-ФЗ). Основания для приостановления государственной регистрации прав (приостановка непосредственно предшествует отказу в государственной регистрации - если не были устранены причины, препятствующие осуществлению регистрации) перечислены в ст. 26 Закона N 218-ФЗ. С формальной точки зрения обстоятельства, указанные в вопросе, не входят в данный перечень (то есть невозможность государственной регистрации соответствующего права из этих норм не вытекает). Однако, с учетом приведенной нами ранее позиции арбитражных судов по вопросу заключения на стадии конкурсного производства договоров аренды на длительный срок, нельзя полностью исключить возможность возникновения сложностей при государственной регистрации рассматриваемого договора аренды. К сожалению, арбитражной практики по вопросу отказа в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного конкурсным управляющим на длительный срок, нам обнаружить не удалось.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Котыло Игорь

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

3 апреля 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.