Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В рассматриваемой ситуации возмещение затрат собственнику нежилого помещения, связанных с оплатой расходов по содержанию и обслуживанию лифта и домофона (если наличие домофона предусмотрено проектными характеристиками дома либо он установлен по решению собственников) автономным учреждением является правомерным.

Обоснование позиции:
Статьей 210 ГК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Как установлено ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
По правилам ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения.
Пунктом 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ установлено, что плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества. При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ). Данное правило распространяется и на собственника нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме.
Так, согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в постановлении Президиума от 09.11.2010 N 4910/10, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг не освобождают собственника помещения от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома (смотрите также постановление АС Поволжского округа от 4 июня 2015 г. N Ф06-23458/15 по делу N А65-20329/2014).
В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. Более подробный перечень общего имущества приведен в п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), где в составе общего имущества указаны также лифты, лифтовые и иные шахты (подп. "а" п. 2 Правил N 491).
Что касается включения в общее имущество домофонов, то по этому вопросу Министерством регионального развития РФ даны следующие разъяснения.
Домофон как оборудование, находящееся в многоквартирном доме, и обслуживающее более одного помещения (квартиры), полностью отвечает признакам общего имущества, указанным в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и в подп. "д" п. 2 Правил N 491. В соответствии со ст. 36 ЖК РФ для решения вопроса об установлении домофона даже в одном подъезде необходимо уведомить всех собственников многоквартирного дома и получить их согласие путем проведения общего собрания собственников. Обслуживание домофона, как технической составляющей автоматически запирающегося устройства входной двери, входит в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества и является обязанностью управляющей организации. Управляющая организация обязана заключить договор на эксплуатацию данного устройства с соответствующей организацией.
Установка домофона в отсутствие решения общего собрания собственников является незаконной. Соответственно, если наличие домофона не предусмотрено проектными характеристиками дома и впоследствии после ввода дома в эксплуатацию специализированная компания или управляющая организация самовольно (на основании договоров, заключенных с отдельными жителями конкретных подъездов) установила домофоны, управляющая организация не вправе взимать с собственников помещений плату за установку и обслуживание домофона ни отдельной строкой в платежном документе, ни в составе платы за содержание общего имущества (смотрите письма Министерства регионального развития РФ от 23 августа 2010 г. N 30665-ИБ/14, от 27 апреля 2011 г. N 8055-14/ИБ-ОГ).
Таким образом, если домофон не предусмотрен проектом многоквартирного дома, а установлен позднее, то для взимания платы за его обслуживание как общего имущества, во-первых, он должен быть официально внесен в состав общего имущества, и, во-вторых, управляющая организация должна заключить договор на обслуживание этого имущества со специализированной организацией либо осуществлять данный вид работ самостоятельно (смотрите постановление АС Московского округа от 6 марта 2018 г. N Ф05-1508/18 по делу N А40-111494/2017, определение Московского городского суда от 24 марта 2017 г. по делу N 4г-2852/2017).
Согласно ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования (ст. 695 ГК РФ).
Законодательством не определено значение приведенного в ст. 695 ГК РФ понятия "расходы на содержание" имущества. На практике к расходам на содержание недвижимого имущества относится оплата коммунальных услуг (то есть оплата услуг по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, отоплению), расходы на уборку, техническое обслуживание и иные эксплуатационные расходы (оплата услуг телефонной связи, Интернета и т.д.). Поскольку законодательством перечень таких расходов не установлен, состав расходов, которые обязан нести за свой счет ссудополучатель, определяется договором в зависимости от особенностей конкретной ситуации. Неисполнение ссудополучателем этой обязанности предоставляет ссудополучателю право потребовать в судебном порядке возмещения понесенных им расходов на содержание имущества. При этом ссудодатель может предъявить требования к ссудополучателю о возмещении расходов на содержание помещения на основании ст. 1102 ГК РФ (обязательства вследствие неосновательного обогащения) либо на основании ст. 15 ГК РФ (возмещение убытков).
Обратим внимание, поскольку ресурсоснабжающие организации не участвуют в договоре безвозмездного пользования, а ссудополучатель не является стороной договоров на оказание коммунальных услуг, заключенного между такими организациями и ссудодателем, обязанности оплачивать расходы непосредственно ресурсоснабжающим организациям у ссудополучателя не возникает (п. 3 ст. 308 ГК РФ, постановление Шестого ААС от 14.05.2014 N 06АП-1782/14).
Следует также отметить, что судебная практика не пришла к единому мнению о том, обязан ли ссудополучатель помещений в многоквартирном доме в силу требования закона оплачивать расходы на содержание общего имущества в этом доме в части, пропорциональной площади занимаемых им помещений. В некоторых случаях суды указывают на то, что обязанность по содержанию имущества по общему правилу возложена на его собственника (ст. 210 ГК РФ). В силу закона бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений в таком доме (ст. 39 ЖК РФ). Ссудополучатель обязан нести расходы на содержание лишь непосредственно помещения, полученного в безвозмездное пользование, поэтому бремя расходов на содержание общего имущества на него не возлагается, если иное не предусмотрено договором ссуды (смотрите постановления Двенадцатого ААС от 12.10.2015 N 12АП-8596/15, Шестого ААС от 29.09.2015 N 06АП-4373/15 и от 03.09.2015 N 06АП-4039/15, Семнадцатого ААС от 11.02.2015 N 17АП-17757/14, Одиннадцатого ААС от 11.02.2014 N 11АП-23233/13). Другие судьи высказывают иное мнение по этому вопросу, полагая, что в расходы по содержанию помещений в многоквартирном доме входят и расходы по содержанию общего имущества в доме в доле, приходящейся на эти помещения (смотрите определение Верховного Суда РФ от 10.02.2015 N 302-ЭС14-8001, постановления АС Восточно-Сибирского округа от 07.10.2014 N Ф02-3918/14, ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.04.2012 N Ф02-725/12, Второго ААС от 01.09.2015 N 02АП-6497/15, Двадцатого ААС от 27.08.2015 N 20АП-4303/15, Четырнадцатого ААС от 21.05.2015 N 14АП-3005/15).
С учетом изложенного во избежание разногласий сторонам договора безвозмездного пользования помещением в многоквартирном доме целесообразно предусматривать в договоре условие о том, на какую из сторон возлагается обязанность по оплате расходов на содержание общего имущества в доле, пропорциональной площади такого помещения.
Согласно вопросу из содержания предмета договора по возмещению затрат собственнику нежилого помещения следует, что ссудополучатель обязан, помимо расходов на оплату предоставленных коммунальных услуг, нести также расходы, связанные с техническим обслуживанием многоквартирного дома, в котором находится нежилое помещение, переданное ему в безвозмездное пользование.
В соответствии с разделом II Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 (далее - Правила N 170), техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств.
В техническое обслуживание жилищного фонда входят работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем. При этом система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов (п. 2.2 Правил N 170).
Согласно п.п. 5.6.2, 5.10.2 Правил N 170 организации по обслуживанию жилищного фонда должны обеспечивать надлежащую эксплуатацию автоматически запирающихся устройств (АЗУ) дверей дома, а также содержание в исправном состоянии лифта и его безопасную эксплуатацию путем организации надлежащего обслуживания и ремонта. Состав работ, выполняемых в целях надлежащего содержания и ремонта лифта в многоквартирном доме, приведен в п. 22 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290.
В связи с вышеизложенным в рассматриваемой ситуации возмещение затрат собственнику нежилого помещения, связанных с оплатой расходов по содержанию и обслуживанию лифта и домофона (если наличие домофона предусмотрено проектными характеристиками дома либо он установлен по решению собственников) автономным учреждением является правомерным.
Одновременно сообщаем, что данный ответ выражает наше экспертное мнение, имеет информационно-разъяснительный характер и не препятствует руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в приведенном выше ответе. В случае возникновения спора он будет разрешаться судом исходя из всей совокупности представленных сторонами доказательств по делу.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Глебов Валерий

Ответ прошел контроль качества

9 апреля 2018 г.