Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Как справедливо отмечено в вопросе, передача государственного имущества в аренду осуществляется с соблюдением порядка, установленного Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ). Согласно ч.ч. 1 и 3 ст. 17.1 этого Закона любые договоры, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления бюджетным учреждениям (ст. 296 ГК РФ), должны заключаться по результатам проведения конкурсов или аукционов, за исключением случаев, указанных в самом этом законе. В силу ч. 5 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ приказом ФАС от 10.02.2010 N 67 утверждены Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества (далее - Правила), а также Перечень видов такого имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса.

При передаче в аренду нежилых помещений существенными условиями заключаемого договора аренды в силу ст. 432 и ст. 654 ГК РФ будут условия о предмете и цене такого договора.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение условий договора допускается прежде всего на основании соглашения сторон. При этом по общему правилу стороны свободны как в заключении договора, так и в определении его условий (п.п. 1 и 4 ст. 421 ГК РФ). Вместе с тем следует помнить, что согласно приведенным нормам свобода заключения договора, определения его условий и их последующего изменения может быть ограничена законом или договором.

Нормами Закона N 135-ФЗ не установлен прямой запрет на внесение изменений в договор аренды, заключенный бюджетным учреждением по результатам торгов. Однако общие положения Правил показывают, что такой запрет устанавливается еще на стадии проведения конкурса или аукциона путем включения в конкурсную документацию или документацию об аукционе указания на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, определенных в заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации (документации об аукционе), по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается (пп. 16 п. 40, п. 98, пп. 16 п. 114 Правил).

Следовательно, увеличение числа передаваемых в аренду помещений (увеличение арендуемой площади), влекущее за собой изменение предмета договора аренды государственного имущества, может произойти по общему правилу не иначе как путем проведения новых торгов. Данный вывод поддерживается и разъяснениями, данными ФАС России (смотрите, например, п. 14 разъяснения от 01.11.2011, п. 12 разъяснений от 05.06.2012). При этом законодательство не содержит исключений для случаев, когда в результате изменения предмета договора в аренду будут переданы, по сути, помещения вспомогательного назначения.

В то же время необходимо помнить, что в ряде случаев заключение договора аренды государственного имущества, в том числе и недвижимого, может производиться и без проведения конкурентных процедур. В частности, не требует проведения конкурса или аукциона заключение договора аренды на части здания, если арендуемая площадь не превышает 20 квадратных метров и 10% площади всего здания (п. 14 ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ). Однако по смыслу приведенной нормы передача в аренду помещений в пределах указанной нормы должна осуществляться не путем изменения уже действующего договора аренды иных помещений, а путем заключения нового договора в отношении этих помещений, который, в свою очередь, должен предусматривать внесение арендной платы. Следовательно, и данная норма не позволяет увеличить размер арендуемых организацией площадей при сохранении прежнего размера арендной платы.

Помимо вышеизложенного, необходимо принимать во внимание также и то, что согласно ст. 209 ГК РФ передача имущества в аренду представляет собой акт распоряжения им. А согласно ст. 298 ГК РФ распоряжение государственным недвижимым имуществом лицом, у которого это имущество находится в оперативном управлении, может производиться только с согласия собственника имущества, то есть в рассматриваемом случае Российской Федерации в лице Минимущества. Соответственно, помимо соблюдения необходимой процедуры заключения договора аренды, предусмотренной Законом N 135-ФЗ и Правилами, арендодателю в рассматриваемой ситуации необходимо получить также разрешение собственника на передачу в аренду указанных в вопросе дополнительных помещений.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

4 июня 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.