Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Действующее законодательство не содержит запрета на обременение объектов недвижимого имущества, не являющихся земельными участками, публичными сервитутами

Обоснование вывода:
Статья 277 ГК РФ распространяет действие норм о сервитуте в отношении земельных участков (ст.ст. 274-276 ГК РФ) и на здания, сооружения и другое недвижимое имущество. При этом, как прямо предусмотрено п. 1 ст. 274 ГК РФ, сервитут может устанавливаться для обеспечения нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. В п. 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017, также указано, что сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника объекта недвижимости иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему объектом.
Таким образом, Гражданский кодекс РФ дозволяет обременять сервитутом не только земельные участки, но и иные объекты недвижимого имущества, если это отвечает принципам разумности, справедливости и целесообразности и не является для собственника служащей вещи обременительным в том смысле, что он фактически не лишается возможности использовать имущество, принадлежащее ему на праве собственности, в отношении которых установлен сервитут (смотрите, например, определение ВАС РФ от 16.01.2013 N ВАС-17782/12, постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.02.2017 N Ф05-5039/14 по делу N А40-31264/2012, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13.09.2017 N Ф06-24009/17 по делу N А65-14807/2014, постановление Арбитражного суда Свердловской области от 8 июля 2004 г. N А60-7223/2004-С1, решение Фрунзенского районного суда от 16.10.2015 по делу N 2-107/2015).
Отметим, что действующее законодательство не содержит какой-либо единой системы сервитутов и их классификации. В зависимости от целей, оснований установления и прекращения управомоченному субъекту различают публичные и частные сервитуты. Если частный сервитут является примером частноправовых (гражданских) отношений и устанавливается соглашением сторон либо в случае спора - судом, то публичный сервитут устанавливается решением органа власти (административный метод). Различными являются и способы защиты прав собственника служащего объекта недвижимости, и порядок прекращения сервитута.
Так, в соответствии со ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления. Это правило действует в отношении обременения публичным сервитутом земельного участка. Ограничение права касается неограниченного круга лиц и представляет собой определенный правовой режим использования земельных участков или их частей любым лицом независимо от наличия или отсутствия у него прав на земельный участок. Целью ограничения прав (установления водоохранных зон, защитных полос, охранных зон и т.п.) является охрана объектов, имеющих общественное значение, путем ограничения хозяйственной деятельности.
В отношении иных объектов недвижимости подобные нормы отсутствуют*(1). Однако это не означает, что публичным сервитутом нельзя обременить здание, сооружение, помещение и др., при наличии соответствующей потребности. Например, в ст. 31 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" указано, что при отчуждении государственного или муниципального имущества в порядке приватизации соответствующее имущество может быть обременено ограничениями в том числе и публичным сервитутом. Решение об установлении обременения, в том числе публичного сервитута, принимается одновременно с принятием решения об условиях приватизации государственного или муниципального имущества. При этом обременение, в том числе публичный сервитут, в случаях, если об их установлении принято соответствующее решение, является существенным условием сделки приватизации (смотрите, например, решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 05.10.2015 по делу N А71-6721/2015). Примером реализации приведенной нормы на практике может быть распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 23.08.2005 N 1158-рз, где в качестве условия приватизации объекта нежилого фонда установлена обязанность победителя аукциона обеспечивать эксплуатирующим организациям беспрепятственный доступ к инженерному оборудованию, находящемуся на объекте, для выполнения необходимых ремонтных работ, работ по ликвидации аварий либо неисправности оборудования, приборов учета и контроля (публичный сервитут).
Следовательно, действующее законодательство не содержит запрета на обременение объектов недвижимого имущества, не являющихся земельными участками, публичными сервитутами. Однако надлежит учитывать, что публичный сервитут устанавливается органом публичной власти, при наличии объективной необходимости ограниченно пользоваться служащей недвижимостью, в отношении объекта недвижимости, принадлежащего публичному собственнику, не относящемуся к объектам общего пользования. При этом сервитутным правом может пользоваться неопределенный круг лиц.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

10 июля 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. 

------------------------------------------------------------------------
*(1) Заметим, что прежний Градостроительный кодекс РФ содержал нормы о публичных сервитутах в области градостроительства (ст. 64 ГрК РФ 1998 г.), но в ныне действующем Градостроительном кодексе РФ соответствующие положения отсутствуют.