Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Прежде всего отметим, что по смыслу положений п. 1 ст. 160, ст. 420, п. 1 ст. 450 ГК РФ соглашение о расторжении заключенного договора могут подписать только те лица, которые на момент расторжения выступают сторонами такого договора.
В свою очередь, необходимо учитывать, что законодательство допускает полную передачу всех прав и обязанностей одной или обеих сторон, изначально заключивших договор, другим лицам. Данная процедура именуется передачей договора и к ней одновременно применяются нормы об уступке права требования и о переводе долга (ст. 392.3 ГК РФ).
Анализ соответствующих норм указывает на то, что как уступка права требования, так и перевод долга могут осуществляться не только на основании соглашений между прежним и новым кредиторами, прежним и новым должниками, новым должником и кредитором (ст. 388, ст. 392 ГК РФ), но и в силу закона (п. 1 ст. 382, ст. 387, п. 1 ст. 392.2 ГК РФ).
При этом положения п. 1 ст. 617 ГК РФ, устанавливающие, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, как раз и выступают одним из предусмотренных законов случаев, в которых перемена стороны в договоре производится на основании прямого указания закона (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 07.02.2017 N Ф09-11660/16, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.10.2016 N Ф04-3785/16, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 02.06.2016 N Ф06-7729/16, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 17.06.2016 N Ф03-2197/16).
Иными словами, данная норма означает, что при переходе права собственности на арендуемый объект к другому лицу прежний собственник перестает быть арендодателем в договоре аренды и автоматически заменяется на нового собственника, который с момента перехода к нему права собственности (ст. 223 ГК РФ) выступает в качестве арендодателя в указанном договоре. Поскольку такая замена производится на основании закона, заключения каких-либо соглашений между прежним собственником, новым собственником и арендодателем не требуется.
Соответственно, принимая во внимание все вышеизложенное, соглашение о расторжении договора аренды, в котором арендодатель заменен в силу п. 1 ст. 617 ГК РФ, должно быть заключено между арендатором и новым собственником арендуемого имущества.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

21 августа 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.