Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
1. Арендодатель не вправе изменять размер арендной платы или порядок (механизм) ее определения чаще одного раза в год. Арендная плата в договоре аренды, заключенном на срок менее года, не должна изменяться в течение срока его действия.
2. Договор аренды может быть расторгнут арендатором в одностороннем порядке, если соответствующее основание для расторжения предусмотрено договором.

Обоснование вывода:
1. В ст. 421 ГК РФ закреплен принцип свободы договора, согласно которому юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
Отношения сторон договора аренды регулируются правилами главы 34 ГК РФ, а в части, не урегулированной законом, - условиями договора, которые стороны определяют самостоятельно (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
При этом в силу п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Данная норма является императивной.
Согласно позиции ВАС РФ в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. При этом не будет противоречить п. 3 ст. 614 ГК РФ изменение в течение года размера арендной платы, если она рассчитана в соответствии с установленным в договоре порядком (механизмом), который не изменяется, однако поставлен в зависимость от определенных условий (величин) (например, когда ставка арендной платы устанавливается эквивалентной сумме в иностранной валюте, или если для определения размера арендной платы используется процент индексации) (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Считаем, что данное правило распространяется также на договор аренды, заключенный на срок менее года.
Также арендодатель может потребовать изменения условий договора о цене, сославшись на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (ст. 451 ГК РФ).
Как показывает арбитражная практика, увеличение стоимости аренды, например, в результате инфляции, изменения стандартов оценки стоимости объекта аренды не может быть квалифицировано как существенное изменение обстоятельств (Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10, Постановление ФАС Поволжского округа от 07.09.2010 по делу N А12-4264/2009, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.05.2011 N Ф04-2244/11, Постановление ФАС Московского округа от 12.03.2010 N КГ-А40/1515-10).
Таким образом, арендодатель не вправе повышать размер арендной платы или порядок (механизм) ее определения в договоре аренды, заключенном на срок менее года.
2. В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Расторжение же договора аренды, заключенного на определенный срок, стороны по общему правилу могут требовать только в суде. Перечень оснований для такого расторжения по требованию арендатора установлен ст. 620 ГК РФ. Изменение цены договора не является основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора в судебном порядке.
Однако законом или договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд, такой отказ автоматически влечет за собой расторжение или изменение договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ) и прекращение обязательств (п. 2 ст. 453 ГК РФ). Следовательно, и в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендатора от договора и его расторжения во внесудебном порядке.
Таким образом, одностороннее расторжение арендатором договора аренды в случае увеличения размера арендной платы возможно, если данное условие содержится в договоре аренды.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ложечникова Елена

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Кузьмина Анна

27 февраля 2012 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.