Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
При наличии согласия предыдущего арендодателя на заключение договора субаренды согласие нового собственника имущества на сдачу этого имущества в субаренду по ранее заключенному договору не требуется. Закон не предоставляет новому арендодателю права требовать расторжения договора аренды в связи с несогласием на сдачу имущества в субаренду по договору, который был заключен с согласия прежнего собственника имущества.

Обоснование вывода:
В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). В этом случае ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
В силу п. 1 ст. 617 ГК РФ 10064072.6171 переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, смена собственника имущества, сдаваемого в аренду, не влияет на права и обязанности арендатора по договору (смотрите также постановления АС Поволжского округа от 25.01.2016 N Ф06-4378/15, Десятого ААС от 16.08.2016 N 10АП-7619/16). На наш взгляд, это означает и то, что для нового арендодателя сохраняют свое значение все действия, совершенные прежним арендодателем, которые влияют на осуществление арендатором его прав и обязанностей по договору.
Как отмечают судьи, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора субаренды (постановление Девятого ААС от 19.06.2015 N 09АП-20039/15).
Закон не предусматривает необходимости для арендатора получать от нового собственника (арендодателя) согласие на сдачу помещений в субаренду по договорам субаренды, которые были заключены до перехода права собственности на объект аренды к иному лицу (постановление Девятого ААС от 10.03.2016 N 09АП-3471/16). Такое согласие необходимо лишь в отношении договоров субаренды, заключаемых после смены собственника имущества (вступления нового собственника в права и обязанности арендодателя) (постановление АС Уральского округа от 24.11.2015 N Ф09-7928/15).
Полагаем, что выражение новым собственником имущества несогласия на сдачу его в субаренду применительно к отношения субаренды, возникшим до момента перехода к нему права собственника, можно было бы рассматривать как отзыв ранее полученного арендатором согласия. Однако возможности отзыва согласия третьего лица на совершение сделки после того, как она была совершена, гражданское законодательство не предусматривает.
В п. 57 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 сформулирована правовая позиция, из которой следует, что данное третьим лицом предварительное согласие на совершение сделки может быть отозвано только до момента ее совершения. Отзыв согласия, сообщение о котором поступило сторонам сделки после ее совершения, считается несостоявшимся. Отзыв предварительного согласия после совершения сделки, равно как и отзыв осуществленного последующего согласия (одобрение), не могут служить основанием для признания сделки недействительной.
Правила о даче третьим лицом согласия на совершение сделки, исходя из которых были даны эти разъяснения (ст. 157.1 ГК РФ), не исключают их применение к договору субаренды, заключаемому с предварительного согласия арендодателя.
Таким образом, арендатор не обязан получать согласие нового собственника имущества на сдачу его в субаренду по договорам, которые были заключены до приобретения новым арендодателем права собственности на переданное в аренду имущество, при том, что предыдущий арендодатель представил согласие на его передачу в субаренду. Закон не предоставляет новому собственнику имущества право расторгнуть договор аренды в связи с несогласием на сдачу арендатором этого имущества в субаренду.
Однако, исходя из принципа свободы договора стороны, вправе определить условия договора аренды по своему усмотрению, поскольку это не противоречит императивным нормам (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ). Поэтому мы не исключаем, что в рассматриваемой ситуации новый арендодатель вправе настаивать на расторжении договора аренды в связи с несогласием на сдачу имущества в субаренду в том числе по ранее заключенным договорам субаренды, если такое право следует из условий договора аренды (например, в договоре предусмотрено одобрение новым арендодателем договоров субаренды, заключенных с согласия предыдущего арендодателя, и оговорено, что в отсутствие такого одобрения договор аренды может быть расторгнут по инициативе арендодателя) (смотрите часть вторую ст. 619 ГК РФ).
При отсутствии предварительного согласия прежнего арендодателя на сдачу имущества в субаренду новый арендодатель не лишен возможности заявить требование о расторжении договора аренды, если такое распоряжение имуществом со стороны арендатора является существенным нарушением условий договора (п. 3 ст. 615, п. 1 части первой ст. 619 ГК РФ, постановления ФАС Уральского округа от 27.06.2014 N Ф09-3668/14, Двадцатого ААС от 18.11.2016 N 20АП-6898/16).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

25 сентября 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.