Новые консультации в системе ГАРАНТ Консалтинг

По договору аренды арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, а при прекращении договора вернуть имущество арендодателю (п. 1 ст. 614, п. 1 ст. 615, п. 2 ст. 616, ст. 622 ГК РФ). Выполнение работ по демонтажу арендованного имущества по окончании срока действия договора, если это не обусловлено необходимостью вернуть имущество арендодателю, в обязательства арендатора по договору не входят.
Вместе с тем исходя из закрепленного в гражданском законодательстве принципа свободы договора, участники гражданского оборота вправе заключить любой договор и определить его условия по своему усмотрению, если это не противоречит требованиям закона и иных правовых актов (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ). В силу п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Поэтому условие договора аренды о возложении на арендатора обязанности выполнить какие-либо работы в интересах арендодателя само по себе законодательству не противоречит.
Однако следует учитывать, что согласно пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ в отношениях между коммерческими организациями дарение не допускается. Дарением признаются правоотношения, в рамках которых одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК РФ).
В гражданском законодательстве действует презумпция возмездности договора (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Освобождение стороны от имущественной обязанности, в частности по оплате выполненных работ, рассматривается судами как дарение, нарушающее требование закона, если сторонами сделки являются коммерческие организации (смотрите, например, постановления АС Московского округа от 09.02.2017 N Ф05-21336/16, Пятнадцатого ААС от 14.08.2018 N 15АП-5399/18, Третьего ААС от 21.11.2016 N 03АП-6552/16, Восемнадцатого ААС от 09.06.2015 N 18АП-6043/15).
Заметим, что отсутствие в договоре условия о цене работы по демонтажу рекламной конструкции еще не означает, что такая работа выполняется безвозмездно. В этом случае сторона договора, выполнившая работу, вправе будет требовать ее оплаты другой стороной по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные работы (п. 3 ст. 424, п. 1 ст. 709 ГК РФ). Об освобождении от обязанности оплатить работу будет свидетельствовать условие договора, из которого прямо следует, что работа выполняется безвозмездно, то есть без какого-либо встречного предоставления (п. 2 ст. 423 ГК РФ, смотрите также постановление Восемнадцатого ААС от 08.09.2011 N 18АП-8123/11).
Таким образом, в рассматриваемом случае существует риск признания дополнительного соглашения к договору аренды недействительным (ничтожным) как нарушающего требования закона (ст. 168 ГК РФ). Если работы по демонтажу будут выполнены, признание соглашения недействительным повлечет за собой истребование с арендодателя стоимости работ (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Однако отметим, что последствия недействительности сделки применяются не автоматически, а лишь при заявлении соответствующего требования в суде. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки и лишь в предусмотренных законом случаях - также иное лицо, например, участники хозяйственного общества в отношении сделки, совершенной этим обществом (п. 1 ст. 65.2, п. 1 ст. 67, п. 3 ст. 166 ГК РФ).
Также обратим внимание, что суды не во всех случаях удовлетворяют требование о применении последствий недействительности такой сделки. В зависимости от конкретных обстоятельств суд может применить норму п. 5 ст. 166 ГК РФ, согласно которой заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 12.09.2018 N Ф02-3978/18). Поэтому не исключено, что при возникновении спора по вопросу о недействительности упомянутого соглашения о демонтаже рекламной конструкции суд будет учитывать поведение стороны, заявившей о недействительности сделки.
В заключение отметим следующее. Как подчеркивают судьи, безвозмездность передачи имущества является признаком договора дарения, но не единственным. Дарение имущества предполагает наличие волеизъявления дарителя, намеревающегося безвозмездно передать принадлежащее ему имущество иному лицу именно в качестве дара (с намерением облагодетельствовать одаряемого), а не по какому-либо другому основанию, вытекающему из экономических отношений сторон сделки (постановление Президиума ВАС РФ от 04.12.2012 N 8989/12). Поэтому, если арендатор имеет экономическую заинтересованность в демонтаже рекламной конструкции, вытекающую из отношений с арендодателем, вполне возможно, что упомянутая сделка не является дарением и не нарушает запрет, установленный пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ. В этом случае заключение указанного в вопросе соглашения законодательству противоречить не будет.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Ответ прошел контроль качества

3 декабря 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.